Kokių dokumentų reikia būstui parduoti: pilnas sąrašas 2026 m.

Pirkėjas rastas, kaina sutarta, o pas notarą paaiškėja, kad trūksta sutuoktinio sutikimo, bute padaryti neįteisinti pakeitimai arba bankas dar nedavė leidimo panaikinti hipoteką. Sandoris atidedamas savaitėms, o kartais ir visai žlunga. Daugumą tokių situacijų galima numatyti iš anksto.

Šiame straipsnyje rasite pilną dokumentų, reikalingų butui ar namui parduoti Lietuvoje, sąrašą. Taip pat paaiškiname, kuriuos dokumentus verta susitvarkyti dar prieš įkeliant skelbimą.

Trumpai: būtiniausi dokumentai

• galiojantis asmens dokumentas (pasas arba ID kortelė);
• nuosavybę patvirtinantis dokumentas (pirkimo–pardavimo, dovanojimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas ir pan.);
• Registrų centro nekilnojamojo turto registro išrašas su aktualiais duomenimis;
• pastato (buto) energinio naudingumo sertifikatas;
• sutuoktinio sutikimas, jei turtas yra bendroji jungtinė nuosavybė;
• banko sutikimas arba pažyma apie paskolos likutį, jei būstas įkeistas;
• namo atveju – žemės sklypo dokumentai ir statybos užbaigimą patvirtinantys dokumentai.

Toliau apie kiekvieną iš jų išsamiau.

1. Asmens dokumentas

Pas notarą turi atvykti visi savininkai su galiojančiais asmens dokumentais. Jei kuris nors savininkas atvykti negali, jam turi atstovauti asmuo su notariškai patvirtintu įgaliojimu. Įgaliojimą pasirūpinkite padaryti iš anksto, ypač jei savininkas gyvena užsienyje: tuomet įgaliojimą reikia tvirtinti Lietuvos konsulinėje įstaigoje arba užsienio notaro su apostile.

2. Nuosavybę patvirtinantis dokumentas

Tai dokumentas, kuriuo remiantis įgijote būstą:

• pirkimo–pardavimo sutartis;
• dovanojimo ar mainų sutartis;
• paveldėjimo teisės liudijimas;
• teismo sprendimas (pvz., dalijant turtą);
• statybos užbaigimo dokumentai, jei namą statėte patys.

Notaras nuosavybės teisę patikrina elektroniniu būdu registruose, tačiau originalų dokumentą verta turėti su savimi. Jis taip pat praverčia skaičiuojant, ar teks mokėti gyventojų pajamų mokestį: dokumente nurodyta įsigijimo data ir kaina. Apie mokesčių pokyčius skaitykite straipsnyje „Nekilnojamojo turto pardavimas po 5 metų: pokyčiai nuo 2026-ųjų“.

3. Registrų centro išrašas

Nekilnojamojo turto registro išrašą notaras sandorio dieną gauna pats, todėl atskirai jo užsisakyti nebūtina. Vis dėlto patartina išrašą peržiūrėti prieš pradedant pardavimą. Jį galite nemokamai pasižiūrėti per Registrų centro savitarną.

Patikrinkite:

• ar plotas ir patalpų paskirtis atitinka tikrovę. Jei bute atliktas perplanavimas, įstiklintas balkonas paverstas kambariu ar sujungtos patalpos, o pakeitimai neįregistruoti, tai gali sustabdyti sandorį arba atbaidyti pirkėjo banką;
• ar nėra įregistruotų apribojimų: hipotekos, areštų, servitutų, nuomos sutarčių;
• ar teisingai nurodyti visi savininkai ir jų dalys.

Jei randate neatitikimų, gali reikėti naujų kadastrinių matavimų ir pakeitimų įteisinimo. Tai užtrunka nuo kelių savaičių iki kelių mėnesių, todėl to nereikėtų atidėti iki paskutinės minutės.

4. Energinio naudingumo sertifikatas

Parduodant butą ar namą Lietuvoje privaloma turėti galiojantį pastato energinio naudingumo sertifikatą ir perduoti jį (ar jo kopiją) pirkėjui. Energinio naudingumo klasė taip pat turi būti nurodyta pardavimo skelbime.

• Daugiabučio butui dažniausiai tinka viso pastato sertifikatas. Patikrinkite jį pas bendrijos pirmininką ar administratorių arba Statybos produkcijos sertifikavimo centro (SPSC) registre.
• Individualiam namui sertifikatą reikia užsisakyti iš atestuoto energinio naudingumo sertifikavimo eksperto.
• Sertifikatas galioja 10 metų.

Plačiau apie tai, kaip energinė klasė veikia kainą, rašėme straipsnyje „Ar energetinė klasė turi įtakos būsto vertei?“.

5. Sutuoktinio sutikimas

Jei būstas įsigytas santuokos metu, jis paprastai yra bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė, net jei Registrų centre įrašytas tik vienas iš sutuoktinių. Tokiu atveju:

• abu sutuoktiniai pasirašo sutartį pas notarą, arba
• sutuoktinis, kuris negali atvykti, pateikia notarine forma patvirtintą sutikimą arba įgaliojimą.

Sutikimo taip pat reikia, jei parduodamas šeimos turtas (pavyzdžiui, šeimos gyvenamasis būstas), net jei jis asmeninė vieno sutuoktinio nuosavybė. Jei būstas įgytas iki santuokos arba paveldėtas, svarbu turėti tai patvirtinančius dokumentus. Esant vedybų sutarčiai, pasiimkite ir ją.

Išsiskyrus, bet dar nepadalijus turto, ar sutuoktiniui mirus, reikės santuokos nutraukimo dokumentų, turto padalijimo sutarties ar paveldėjimo dokumentų.

6. Jei būstas įkeistas bankui

Parduoti būstą su paskola galima, tačiau prie dokumentų reikia papildomai prisidėti:

• banko pažymą apie paskolos likutį sandorio dienai;
• banko sutikimą parduoti įkeistą turtą arba susitarimą dėl hipotekos panaikinimo, kai paskola padengiama iš pirkėjo sumokėtų pinigų.

Su banku susisiekite iš karto, kai tik nusprendžiate parduoti, nes sąlygų derinimas gali užtrukti. Visą procesą detaliai aprašėme straipsnyje „Kaip parduoti butą arba namą su paskola?“.

7. Kai būste yra nepilnamečių savininkų

Jei vienas iš bendraturčių yra nepilnametis vaikas, parduoti jam priklausančią dalį be teismo leidimo negalima. Teismas vertina, ar sandoris atitinka vaiko interesus, pavyzdžiui, ar vaikui bus įgytas kitas būstas. Šis procesas paprastai užtrunka nuo kelių savaičių iki kelių mėnesių, tad jį reikėtų pradėti gerokai prieš ieškant pirkėjo. Daugiau skaitykite straipsnyje „NT pardavimas turint nepilnamečių vaikų“.

8. Bendraturčių pirmumo teisė

Jei parduodate tik dalį bendrosios dalinės nuosavybės (pavyzdžiui, 1/2 namo), kiti bendraturčiai turi pirmumo teisę ją įsigyti ta pačia kaina ir tomis pačiomis sąlygomis. Juos reikia raštu informuoti apie ketinimą parduoti, dažniausiai per notarą arba antstolį. Notarui teks pateikti įrodymą, kad bendraturčiai buvo informuoti arba atsisakė pirmumo teisės.

9. Papildomi dokumentai parduodant namą ar sklypą

• Žemės sklypo dokumentai: nuosavybės dokumentas, kadastro duomenys, sklypo planas. Jei sklypas nuomojamas iš valstybės, reikalinga nuomos sutartis.
• Statybos užbaigimo aktas arba deklaracija. Nebaigto statyti namo pardavimas galimas, tačiau tai sumažina pirkėjų ratą, nes bankai tokiems objektams paskolas teikia nenoriai.
• Statybą leidžiantys dokumentai ir projektas, ypač jei buvo pristatų, rekonstrukcijų ar ūkinių pastatų.
• Duomenys apie servitutus (pvz., kelio servitutą per kaimyno sklypą) ir specialiąsias žemės naudojimo sąlygas.
• Žemės ūkio paskirties sklypui gali galioti papildomi pirmumo teisės apribojimai (pvz., kaimyninių sklypų savininkų). Tai verta pasitikslinti su notaru.

10. Nebūtini, bet labai naudingi dokumentai

Šių dokumentų įstatymas nereikalauja, tačiau jie padeda pirkėjui greičiau apsispręsti ir sustiprina jūsų poziciją derybose:

• Pažyma iš bendrijos ar administratoriaus, kad nėra įsiskolinimų už administravimą, šildymą ir kaupiamąjį fondą.
• Komunalinių paslaugų sąskaitos už paskutinius 12 mėnesių, ypač šildymo sezono. Tai vienas dažniausių pirkėjų klausimų.
• Informacija apie planuojamą ar vykdomą daugiabučio renovaciją ir su ja susijusius įsipareigojimus.
• Remonto, langų keitimo, šildymo sistemos garantijos ir sąskaitos.
• Elektros instaliacijos, dujų ar šildymo įrangos patikros aktai.

Kada ruošti dokumentus?

Geriausia, kai dokumentai sutvarkyti dar prieš įkeliant skelbimą. Pirkėjas, ypač perkantis su banko paskola, nori judėti greitai: bankas vertins turtą, o bet kokie neatitikimai Registrų centro duomenyse gali tapti priežastimi atsisakyti finansavimo. Iš anksto sutvarkyti dokumentai:

• sutrumpina laiką nuo pasiūlymo iki sandorio;
• sumažina riziką, kad pirkėjas persigalvos;
• suteikia argumentų derybose ir nereikia nusileisti kainos dėl „netikėtų“ problemų.

Dažniausiai užduodami klausimai

Ar reikia pačiam užsisakyti Registrų centro išrašą?

Ne. Notaras jį gauna sandorio dieną elektroniniu būdu. Tačiau prieš pardavimą verta jį peržiūrėti patiems, kad laiku pastebėtumėte neatitikimus.

Ar galima parduoti butą be energinio naudingumo sertifikato?

Ne, parduodant būstą sertifikatas privalomas. Daugiabučio butams dažniausiai tinka viso pastato sertifikatas, todėl pirmiausia pasiteiraukite bendrijos ar administratoriaus.

Kiek laiko užtrunka susitvarkyti dokumentus?

Jei viskas tvarkoje, užtenka kelių dienų. Jei reikia įteisinti perplanavimą, gauti teismo leidimą ar atlikti kadastrinius matavimus, procesas gali užtrukti nuo kelių savaičių iki kelių mėnesių.

Ar galima parduoti būstą, jei esu užsienyje?

Taip. Lietuvoje jums gali atstovauti asmuo su notariškai patvirtintu įgaliojimu. Užsienyje įgaliojimą galite patvirtinti Lietuvos konsulinėje įstaigoje.

Norite, kad dokumentais pasirūpintų profesionalai?

Home Deals komanda patikrina jūsų turto dokumentus dar prieš pardavimą, padeda susitvarkyti trūkstamus ir lydi iki pat sandorio pas notarą. Taip išvengiama netikėtumų paskutinę minutę, o būstas parduodamas greičiau.

Noriu parduoti būstą →

Straipsnis yra informacinio pobūdžio ir nėra teisinė konsultacija. Dėl konkrečios situacijos rekomenduojame pasitarti su notaru arba NT specialistu.