Būstas investicijai: kaip skaičiuoti nuomos grąžą ir kokius mokesčius mokėsite

Skelbime matote, kad panašus butas nuomojamas už 700 € per mėnesį, ir atrodo, kad investicija atsipirks savaime. Tačiau tikroji grąža paaiškėja tik tada, kai iš nuomos pajamų atimate mokesčius, tuščius mėnesius, remontą ir pirkimo kaštus. Būtent šis skirtumas dažnai nulemia, ar būstas investicijai tikrai uždirba.

Bruto ir neto grąža: kuo jos skiriasi

Bruto grąža parodo, kiek metinės nuomos pajamų sudaro nuo būsto kainos. Ji skaičiuojama paprastai: metinė nuoma padalinta iš pirkimo kainos.

Neto grąža atsako į svarbesnį klausimą: kiek realiai lieka jums. Čia iš pajamų atimamos visos išlaidos, o skaičiuojama nuo visos investuotos sumos, ne tik nuo būsto kainos.

Investuotojai dažnai lygina skelbimus pagal bruto grąžą, nes ją lengva apskaičiuoti. Tačiau sprendimą verta priimti tik pagal neto grąžą.

Ką įtraukti į skaičiavimą

1. Visą investuotą sumą.
Prie būsto kainos pridėkite notaro, Registrų centro, banko ir įrengimo išlaidas. Butas be baldų ir technikos dažniausiai neišsinuomoja už rinkos kainą.

2. Tuščius mėnesius.
Tarp nuomininkų butas kurį laiką stovi tuščias. Konservatyviam skaičiavimui verta numatyti bent vieną mėnesį per metus.

3. Išlaikymo išlaidas.
Namo administravimą, kaupiamąsias lėšas, draudimą, smulkius remontus ir buitinės technikos keitimą. Komunalinius mokesčius dažniausiai moka nuomininkas, tačiau tai turi būti aiškiai įrašyta sutartyje.

4. Mokesčius.
Gyventojų pajamų mokestį nuo nuomos ir, jei tai ne jūsų pagrindinis būstas, nekilnojamojo turto mokestį.

5. Paskolos kaštus.
Jei būstą perkate su paskola, palūkanos mažina jūsų pinigų srautą. Jas verta skaičiuoti atskirai ir įvertinti, kaip keistųsi rezultatas, išaugus palūkanų normai.

Pavyzdys: butas už 150 000 €

Tarkime, perkate butą už 150 000 €, pirkimo ir įrengimo kaštams skiriate dar 8 000 €, o butą nuomojate už 700 € per mėnesį.

Bruto grąža: 8 400 € per metus / 150 000 € = 5,6 %.

Neto skaičiavimas:

• Nuomos pajamos per 11 mėnesių (vienas mėnuo tuščias): 7 700 €
• GPM 15 % nuo gautų pajamų: 1 155 €
• NT mokestis už antrą būstą: apie 200 €
• Remonto rezervas ir administravimas: 600 €
• Draudimas: 150 €

Lieka apie 5 595 € per metus. Neto grąža: 5 595 € / 158 000 € ≈ 3,5 %.

Skirtumas tarp 5,6 % ir 3,5 % yra būtent tai, ko nematyti skelbime. Prie neto grąžos dar galima pridėti būsto vertės augimą, tačiau jis nėra garantuotas, todėl į pagrindinį skaičiavimą jo neįtraukiame.

Kokius mokesčius mokėsite

Gyventojų pajamų mokestis nuo nuomos. Gyventojas, nuomojantis būstą be verslo liudijimo, nuo gautų nuomos pajamų moka 15 % GPM. Nuo 2026 m. taikoma progresija: jei metinės nuomos ir kitos su darbo santykiais nesusijusios pajamos viršija 12 vidutinių darbo užmokesčių (2026 m. apie 27 700 €), viršijančiai daliai taikomi didesni tarifai. Išlaidų iš pajamų atskaityti negalima. Pajamos deklaruojamos ir mokestis sumokamas iki kitų metų gegužės 1 d. Jei nuomininkas yra įmonė, mokestį paprastai išskaičiuoja ir sumoka ji.

Verslo liudijimas. Nuomojant gyvenamąsias patalpas gyventojams, galima įsigyti verslo liudijimą. Jo kainą kasmet nustato savivaldybė, o didžiuosiuose miestuose ji dažniausiai siekia kelis šimtus eurų per metus. Kai nuomos pajamos didesnės, liudijimas dažnai kainuoja mažiau nei 15 % GPM. Liudijimas perkamas kiekvienam objektui atskirai ir turi metinę pajamų ribą, todėl prieš renkantis verta pasitikrinti savo savivaldybės įkainį VMI svetainėje.

Nekilnojamojo turto mokestis. Nuo 2026 m. antrajam ir paskesniam būstui taikomas progresinis NT mokestis: vertė iki 50 000 € neapmokestinama, o nuo 50 000 iki 200 000 € dalies taikomas 0,2 % tarifas. Mokestis skaičiuojamas nuo Registrų centro nustatytos mokestinės vertės, kuri gali skirtis nuo rinkos kainos. Plačiau apie NT mokestį rašėme atskirame straipsnyje.

GPM pardavus būstą. Jei investicinį būstą parduosite anksčiau nei po 5 metų nuo įsigijimo, nuo pardavimo pelno teks mokėti GPM. Šį terminą verta įtraukti į investicijos planą nuo pat pradžių.

Trumpalaikė nuoma. Nuomojant parai ar savaitei, galioja kitos taisyklės: gali prireikti individualios veiklos, PVM registracijos ar daugiabučio savininkų sutikimo. Prieš perkant būstą trumpalaikei nuomai, šiuos klausimus verta išsiaiškinti iš anksto.

Kaip išsirinkti būstą, kuris uždirbs

Didžiausią įtaką grąžai daro ne įrengimas, o vieta ir paklausa. Nedideli, gerai suplanuoti butai prie viešojo transporto, universitetų ar verslo centrų išsinuomoja greičiau ir rečiau stovi tušti. Taip pat verta įvertinti, kaip lengvai būstą bus galima parduoti ateityje: apie tai rašėme straipsnyje apie būsto likvidumą.

Skelbimas rodo nuomos kainą. Investicijos vertę parodo tik tai, kas lieka atėmus visas išlaidas.

Šis straipsnis yra bendro pobūdžio informacija ir nepakeičia individualios mokesčių ar finansinės konsultacijos.